تخلیه ملک مسکونی در سال ۱۴۰۵؛ روش‌های قانونی و استثناهای تمدید اجاره
تخلیه ملک مسکونی در سال ۱۴۰۵؛ روش‌های قانونی و استثناهای تمدید اجاره
چهارشنبه، ۲۵ شهریور ۱۴۰۵
تخلیه ملک مسکونی صرفاً با پایان مدت اجاره امکان‌پذیر نیست؛ نوع اجاره‌نامه، شرایط قانونی قرارداد و شمول مصوبات تمدید اجاره نیز باید بررسی شود.تخلیه ملک استیجاری همیشه صرفاً با پایان یافتن مدت قرارداد انجام نمی‌شود. نوع اجاره‌نامه، تاریخ انعقاد و انقضای قرارداد، رعایت شرایط قانونی و همچنین مصوبات خاص مربوط به تمدید قراردادهای اجاره، همگی در تعیین امکان یا عدم امکان تخلیه مؤثرند.در سال ۱۴۰۵ و در پی شرایط ناشی از جنگ، ابتدا تمدید اضطراری دوماهه برخی قراردادهای اجاره اعلام شد و پس از آن، مصوبه‌ای جامع‌تر درباره تمدید یک‌ساله قراردادهای اجاره مسکونی و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به تصویب سران قوا رسید.
در این مطلب، ابتدا روش‌های قانونی تخلیه ملک را بررسی می‌کنیم و سپس به تفاوت این دو مصوبه و استثناهای تمدید خودکار قرارداد می‌پردازیم.
۱-روش‌های قانونی تخلیه ملک مسکونی
مسیر تخلیه ملک به نوع قرارداد اجاره و شرایط آن بستگی دارد. به‌طور کلی، تخلیه ممکن است از طریق اجرای ثبت، صدور دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه انجام شود.
۱. تخلیه از طریق اجرای ثبت
اگر اجاره‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند پس از پایان مدت اجاره، از دفترخانه تنظیم‌کننده سند تقاضای صدور اجراییه کند.در این حالت، عملیات تخلیه از طریق اداره اجرای ثبت انجام می‌شود و اصولاً نیازی به طرح دعوای مستقل در دادگاه نیست. البته اگر موجر از مستأجر مبلغی به‌عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا تضمین دریافت کرده باشد، تخلیه معمولاً منوط به استرداد یا تودیع آن مبلغ خواهد بود.
برخلاف آنچه گاهی تصور می‌شود، درج شرط «حق فسخ» برای تخلیه پس از پایان مدت اجاره ضرورت ندارد؛ زیرا عقد اجاره با انقضای مدت پایان می‌یابد. شرط فسخ بیشتر در مواردی اهمیت دارد که موجر بخواهد پیش از پایان مدت و به علت تخلف مستأجر، قرارداد را فسخ کند.
۲. دستور تخلیه برای اجاره‌نامه‌های عادی واجد شرایط قانونی
اگر قرارداد اجاره به‌صورت عادی تنظیم شده باشد، اما شرایط قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را داشته باشد، موجر می‌تواند پس از پایان مدت، از دادگاه صلح محل وقوع ملک تقاضای صدور دستور تخلیه کند.
برای برخورداری از این مسیر سریع، اجاره‌نامه عادی باید شرایط قانونی لازم را داشته باشد؛ از جمله:
مدت اجاره در قرارداد مشخص شده باشد؛
قرارداد به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد؛
قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد؛
دو شاهد آن را امضا کرده باشند؛
مدت اجاره پایان یافته باشد.
در این حالت، رسیدگی بدون تشریفات کامل یک دعوای حقوقی انجام می‌شود. دستور تخلیه پس از صدور، به مستأجر ابلاغ می‌شود و مأمور اجرا اصولاً ظرف سه روز برای اجرای آن اقدام می‌کند. چنانچه موجر ودیعه‌ای از مستأجر دریافت کرده باشد، اجرای تخلیه منوط به بازگرداندن یا تودیع آن است.
۳. حکم تخلیه
اگر اجاره‌نامه شرایط لازم برای صدور دستور فوری تخلیه را نداشته باشد یا موجر پیش از پایان مدت، به علت فسخ قرارداد یا تخلف مستأجر درخواست تخلیه کند، باید دعوای تخلیه مطرح شود. در این وضعیت، دادگاه پس از رسیدگی به ادعاها و دفاعیات طرفین، در صورت احراز شرایط، «حکم تخلیه» صادر می‌کند. این مسیر معمولاً طولانی‌تر از دستور تخلیه است و رأی صادرشده نیز ممکن است قابل تجدیدنظرخواهی باشد.
مرجع صالح رسیدگی به تخلیه کجاست؟
بر اساس بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها ـ به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ـ در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارد.
بنابراین، در حوزه‌هایی که دادگاه صلح راه‌اندازی شده است، درخواست دستور تخلیه یا دعوای تخلیه باید در دادگاه صلح محل وقوع ملک مطرح شود. شورای حل اختلاف نیز می‌تواند در حدود قانون برای ایجاد صلح و سازش میان طرفین اقدام کند، اما مرجع اصلی صدور رأی یا دستور تخلیه، دادگاه صلح است.
مصوبه نخست؛ تمدید اضطراری دوماهه اجاره‌ها در دوران جنگ
در نخستین اقدام حمایتی سال ۱۴۰۴ اعلام شد قراردادهای اجاره اماکن مسکونی و واحدهای صنفی که تاریخ انقضای آن‌ها در بازه مقرر دوران جنگ قرار می‌گرفت، بدون نیاز به انعقاد قرارداد جدید، حداکثر دو ماه پس از تاریخ انقضا تمدید شوند.
مهم‌ترین مفاد اعلام‌شده درباره این تصمیم عبارت بودند از:
تمدید حداکثر دوماهه قراردادهای مشمول؛
شمول آن نسبت به اماکن مسکونی و واحدهای صنفی؛
عدم نیاز به تنظیم اجاره‌نامه جدید برای مدت تمدید؛
پیش‌بینی سازوکار ثبت تمدید از طریق سامانه خودنویس؛
بازگشت روابط موجر و مستأجر به ضوابط جاری پس از پایان مهلت دوماهه.
هدف این تصمیم، جلوگیری از جابه‌جایی اجباری مستأجران در شرایط اضطراری و ایجاد فرصت موقت برای سامان‌دهی وضعیت سکونت آنان بود.این مصوبه به معنای تمدید نامحدود قرارداد نبود و حمایت مقرر در آن، حداکثر تا دو ماه پس از انقضای قرارداد ادامه داشت.
۲- مصوبه سران قوا درباره تمدید اجاره‌های مسکونی در سال ۱۴۰۵
در ادامه و با توجه به افزایش هزینه‌های مسکن، دشواری‌های اقتصادی مستأجران و هم‌زمانی این شرایط با فصل نقل‌وانتقال، مصوبه جدیدی درباره تمدید قراردادهای اجاره مسکونی صادر شد.
این مصوبه طی نامه شماره ۴۳۸۳۶/۱۰۰/۰۲۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۰۸ وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده و تا پایان سال ۱۴۰۵ اعتبار دارد.
بر اساس این مصوبه:
قراردادهای اجاره املاک مسکونی که در بازه زمانی تعیین‌شده در مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، برای یک سال تمدید می‌شوند؛
سقف افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه، حداکثر ۲۵ درصد است؛
مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد، دستور یا حکم تخلیه صادر کنند؛
اختلافات مربوط به اجرای مصوبه باید خارج از نوبت در مرجع قضایی صالح رسیدگی شود.
آیا تمدید قرارداد کاملاً خودکار است؟
اگرچه در عنوان مصوبه از اصطلاح «تمدید خودکار» استفاده شده، اعمال حمایت مقرر در آن منوط به درخواست یا تمایل مستأجر و وجود سایر شرایط مصوبه است. بنابراین، تاریخ انقضای قرارداد، مسکونی بودن ملک، میزان افزایش اجاره‌بها و تحقق یا عدم تحقق استثناهای مصوبه باید در هر پرونده جداگانه بررسی شود.
چهار استثنای تمدید یک‌ساله قرارداد اجاره
مصوبه سال ۱۴۰۵، تمدید قراردادهای اجاره مسکونی را بدون استثنا نپذیرفته است. در چهار حالت زیر، قرارداد از شمول تمدید خارج می‌شود و موجر می‌تواند از مرجع قضایی تقاضای تخلیه کند:
۱. تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی
اگر مالک برای تخریب ملک، احداث ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی، پروانه معتبر از مرجع ذی‌صلاح دریافت کرده باشد، قرارداد مشمول تمدید اجباری نخواهد بود. صرف ادعای قصد بازسازی کافی نیست و مالک باید مجوز یا پروانه قانونی مربوط را ارائه کند.
۲. انتقال قطعی و رسمی ملک
اگر ملک پیش از پایان قرارداد یا در مدت تمدید، به‌صورت رسمی و قطعی به شخص دیگری منتقل شود، مستأجر باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی، ملک را تخلیه کند. بنابراین، تنظیم قولنامه یا قرارداد عادی فروش ممکن است به‌تنهایی برای استفاده از این استثنا کافی نباشد و انتقال باید رسمی و قطعی باشد.
۳. نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او
اگر مالک یا افراد تحت تکفل وی برای سکونت به ملک نیاز داشته باشند، امکان خروج قرارداد از شمول تمدید وجود دارد؛ اما نیاز شخصی باید در مرجع قضایی صالح احراز شود. در نتیجه، صرف اظهار مالک مبنی بر نیاز به ملک، الزاماً برای صدور دستور یا حکم تخلیه کافی نیست.
۴. تخلف مؤثر مستأجر از تعهدات قراردادی
اگر مستأجر در قرارداد قبلی به تعهدات خود عمل نکرده و این تخلف موجب ورود خسارت قابل‌توجه به موجر شده باشد، تمدید اجباری قرارداد اعمال نخواهد شد. از جمله این موارد می‌توان به عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، شارژ ساختمان یا سایر هزینه‌ها و تعهدات قانونی و قراردادی اشاره کرد. احراز تخلف و میزان تأثیر آن بر حقوق موجر بر عهده مرجع قضایی است.
آیا مصوبه یک‌ساله تمام قراردادهای قبلی را نیز شامل می‌شود؟
خیر. مصوبه جدید را نمی‌توان بدون توجه به تاریخ انقضای قرارداد، نسبت به تمام روابط استیجاری گذشته اعمال کرد. قرارداد باید در بازه زمانی مقرر در مصوبه منقضی شده باشد. بنابراین، اگر مدت قرارداد و تمدید اضطراری دوماهه آن پیش از شروع بازه شمول مصوبه جدید به پایان رسیده باشد، نمی‌توان صرفاً با استناد به مصوبه یک‌ساله، ادامه تصرف مستأجر را مجاز دانست.
در چنین پرونده‌ای باید موارد زیر به‌دقت بررسی شود:
تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد؛
تاریخ پایان تمدید دوماهه؛
زمان درخواست تخلیه؛
تاریخ انتقال رسمی ملک، در صورت فروش؛
وجود یا عدم وجود شروط فسخ؛
پرداخت اجاره‌بها، شارژ و سایر تعهدات؛
امکان انطباق قرارداد با بازه زمانی مصوبه جدید.
به همین دلیل، تعیین مصوبه حاکم بر هر قرارداد نیازمند بررسی دقیق اسناد و توالی زمانی وقایع است.
جمع‌بندی
برای تعیین امکان تخلیه یک ملک مسکونی، صرف پایان مدت قرارداد کافی نیست. ابتدا باید نوع و شرایط اجاره‌نامه، تاریخ انقضای آن، پرداخت ودیعه، تخلفات احتمالی مستأجر و شمول یا عدم شمول مصوبات سال ۱۴۰۵ بررسی شود.
مصوبه اضطراری دوران جنگ فقط حمایت دوماهه ایجاد می‌کرد؛ در حالی که مصوبه بعدی سران قوا، برای برخی قراردادهای اجاره مسکونی تمدید یک‌ساله با سقف افزایش ۲۵ درصد را پیش‌بینی کرده است. بااین‌حال، این حمایت نیز دارای بازه زمانی و چهار استثنای مهم است و نمی‌توان آن را بدون بررسی جزئیات، به همه قراردادها تسری داد.
نگارنده: الناز هوشیارزاده -وکیل پایه یک دادگستری
تابستان ۱۴۰۵
برای بررسی تخصصی قرارداد اجاره و تعیین امکان تخلیه یا دفاع در برابر آن می‌توانید از طرق زیر درخواست مشاوره نمایید.
پرسش های متداول
چگونه می‌توان از خارج از کشور پرونده تخلیه را پیگیری کرد؟
مالک یا مستأجر مقیم خارج از کشور می‌تواند با تنظیم وکالت‌نامه رسمی و اعطای اختیارات لازم، پیگیری پرونده را به وکیل دادگستری در ایران بسپارد. تنظیم صحیح حدود اختیارات وکالت‌نامه در این موارد اهمیت زیادی دارد.
آیا با وجود مصوبه می‌توان به علت نپرداختن اجاره‌بها تقاضای تخلیه کرد؟
بله. اگر مستأجر تعهدات قراردادی خود، از جمله پرداخت اجاره‌بها یا هزینه‌های قانونی را انجام نداده و تخلف او موجب ورود خسارت قابل‌توجه به موجر شده باشد، امکان خروج قرارداد از شمول تمدید و رسیدگی به درخواست تخلیه وجود دارد.
آیا ادعای نیاز شخصی مالک برای تخلیه کافی است؟
خیر. نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او باید توسط مرجع قضایی صالح احراز شود.
آیا مصوبه سال ۱۴۰۵ شامل املاک تجاری نیز می‌شود؟
خیر. مصوبه تمدید یک‌ساله ناظر بر قراردادهای اجاره املاک مسکونی است. وضعیت واحدهای تجاری، اداری و صنفی باید بر
آیا تمام قراردادهای مشمول تمدید دوماهه، خودبه‌خود یک سال دیگر تمدید شده‌اند؟
خیر. مصوبه یک‌ساله نسبت به قراردادهایی اعمال می‌شود که تاریخ انقضای آن‌ها در بازه زمانی مقرر در همان مصوبه قرار داشته باشد. بنابراین، پایان تمدید دوماهه لزوماً به معنای آغاز تمدید یک‌ساله نیست.
اگر شش ماه از پایان تمدید دوماهه گذشته باشد، مستأجر می‌تواند همچنان به همان مصوبه استناد کند؟
خیر. مصوبه دوماهه فقط برای مدت مشخصی مانع تخلیه بود و پس از پایان آن، به‌تنهایی نمی‌تواند ادامه تصرف مستأجر را توجیه کند.البته اگر قرارداد از نظر تاریخ انقضا و سایر شرایط، مشمول مصوبه یک‌ساله سال ۱۴۰۵ باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود. این موضوع باید بر اساس تاریخ‌های دقیق پرونده بررسی شود.
آیا تمدید دوماهه دوران جنگ هنوز قابل استناد است؟
تمدید مقرر در تصمیم اضطراری، حداکثر دو ماه پس از تاریخ انقضای هر قرارداد مشمول ادامه داشت. بنابراین، این تصمیم به‌تنهایی مجوز ادامه تصرف نامحدود مستأجر نیست. پس از پایان دو ماه، وضعیت قرارداد باید بر اساس ضوابط جاری و در صورت انطباق زمانی و موضوعی، مصوبه جدید سال ۱۴۰۵ بررسی شود.
